Zniesienie współwłasności mieszkania: sąd, ugoda czy sprzedaż udziału
Współwłasność rzadko jest wyborem. Najczęściej po prostu się zdarza. Rodzice umierają i mieszkanie przechodzi na trójkę rodzeństwa. Małżonkowie się rozwodzą i po podziale majątku każde ma połowę lokalu. Dwie osoby kupiły coś razem, bo tak było taniej. Dopóki wszyscy się dogadują, nikt o tym nie myśli. Kłopot zaczyna się wtedy, gdy jedna osoba mieszka w lokalu i nie płaci drugiej, gdy ktoś chce sprzedać, a ktoś inny nie, albo gdy nikt nie chce płacić czynszu za puste mieszkanie. Wtedy pojawia się pytanie, jak z tej współwłasności wyjść. Im dłużej sprawa leży, tym trudniej o rozmowę. Urazy narastają, rachunki też, a mieszkanie, którego nikt nie remontuje, z roku na rok traci na wartości.
Masz prawo zakończyć współwłasność. Kodeks cywilny mówi wprost, że każdy współwłaściciel może żądać jej zniesienia, a to roszczenie się nie przedawnia. Współwłaściciele mogą co prawda umówić się, że przez jakiś czas nie będą jej znosić, ale taka umowa ma ograniczony czas trwania. W praktyce nikt nie może Cię zmusić, żebyś do końca życia dzielił mieszkanie z rodzeństwem albo byłym małżonkiem. Pytanie nie brzmi więc, czy możesz, tylko którą drogą pójdziesz. Są trzy: umowa, sąd albo sprzedaż samego udziału. Każda ma inną cenę, inny czas i inny poziom nerwów. Dobrze jest znać wszystkie trzy, zanim pierwszy raz powiesz rodzinie, czego chcesz.
Droga pierwsza to umowa u notariusza. Jeśli wszyscy współwłaściciele się zgadzają, zniesienie współwłasności robi się aktem notarialnym. Najczęściej jedna osoba przejmuje mieszkanie i spłaca pozostałych albo wszyscy razem sprzedajecie lokal i dzielicie cenę według udziałów. Możecie też ustalić dopłaty, jeśli ktoś dostaje więcej. To najszybsza i zwykle najtańsza droga. Koszty to taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w księdze i ewentualne podatki. Ich wysokość zależy od wartości i sposobu podziału, więc przed podpisaniem poproś notariusza o wyliczenie dla Twojej sytuacji.
Umowa działa tylko wtedy, gdy są zgoda i pieniądze. Te dwie rzeczy rzadko występują razem. Brat, który mieszka w mieszkaniu po rodzicach, chętnie by je zatrzymał, ale nie ma z czego spłacić siostry. Była żona chce dostać połowę wartości, a były mąż uważa, że wkładał więcej. Kredyt na spłatę bywa rozwiązaniem, tylko bank musi go przyznać osobie, która przejmuje mieszkanie, i ocenić jej zdolność kredytową, a przy mieszkaniu w starej kamienicy albo spółdzielczym bez księgi nie jest to proste. Czasem pomaga mediacja, bo rozmowa z udziałem kogoś z zewnątrz uspokaja emocje i pozwala ustalić kwotę spłaty bez sądu. Jeśli ugoda się nie klei, zostają dwie pozostałe drogi.
Droga druga to sąd. Składasz wniosek o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym, a sąd zwykle powołuje biegłego, który wycenia mieszkanie. Potem sąd ma do wyboru trzy sposoby. Może podzielić rzecz fizycznie, jeśli to możliwe. Może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych i rozłożyć spłatę na raty. Może też zarządzić sprzedaż, czyli tak zwany podział cywilny, a pieniądze podzielić według udziałów. W tym samym postępowaniu rozlicza się zwykle nakłady i to, kto przez lata korzystał z lokalu.
Sąd kosztuje i trwa. Wniosek podlega opłacie stałej, niższej, gdy wszyscy składacie zgodny projekt podziału, i wyższej, gdy sprawa jest sporna. Aktualne stawki sprawdź na stronie sądu albo u prawnika, bo zmieniają się przepisy o kosztach. Do tego dochodzi zaliczka na biegłego i często wynagrodzenie pełnomocnika. Najwięcej kosztuje jednak czas. Terminy rozpraw, opinia biegłego, zarzuty do opinii, uzupełniająca opinia, czasem apelacja. Przy konflikcie w rodzinie realnie licz się z wieloma miesiącami, a często z dłuższym okresem. Przez ten czas mieszkanie stoi, czynsz trzeba płacić, a ten, kto w nim mieszka, zwykle nie ma powodu, żeby sprawę przyspieszać.
Mieszkania w bloku nie podzielisz na pół. Podział fizyczny jest możliwy przy domu z dużą działką albo kamienicy z kilkoma lokalami, ale przy dwupokojowym mieszkaniu praktycznie nie wchodzi w grę. Zostaje przyznanie lokalu jednemu z Was ze spłatą albo sprzedaż. Jeśli nikt nie ma pieniędzy na spłatę, sąd zarządza sprzedaż i wtedy lokal idzie na licytację komorniczą. Na licytacji cena wywołania jest niższa od wartości z opinii biegłego, a z tego, co się uzyska, schodzą koszty egzekucji. Po latach w sądzie możesz dostać mniej, niż dostałbyś, sprzedając od razu. Jeśli zaś sąd przyzna mieszkanie komuś ze spłatą, a ten nie zapłaci w terminie, czeka Cię jeszcze egzekucja tej spłaty.
Droga trzecia to sprzedaż udziału. Swoim udziałem w nieruchomości rozporządzasz sam i nie potrzebujesz zgody pozostałych współwłaścicieli. To nie jest formalnie zniesienie współwłasności, bo współwłasność trwa dalej, tylko już bez Ciebie. Dla Ciebie skutek jest jednak ten sam: wychodzisz ze wspólnego majątku z pieniędzmi. Kupującym rzadko jest ktoś z rodziny, bo gdyby miał pieniądze, dogadalibyście się wcześniej. Zwykle jest to inwestor albo skup, który kupuje udziały świadomie i bierze na siebie dalsze rozmowy z pozostałymi współwłaścicielami albo sprawę w sądzie.
Udział jest wart mniej niż proporcjonalna część mieszkania. To trzeba wiedzieć, zanim zaczniesz rozmawiać o cenie. Jeśli całe mieszkanie jest warte określoną kwotę, połowa udziału nie jest warta dokładnie połowy tej kwoty. Kupujący nie może w nim zamieszkać ani go swobodnie sprzedać, musi dogadać się z resztą albo przejść przez sąd. Na cenę wpływa wielkość ułamka, to, czy ktoś w lokalu mieszka, nastawienie pozostałych współwłaścicieli i stan nieruchomości. Uczciwy kupujący pokazuje Ci, z czego bierze się różnica. Porównaj ją z kosztami i czasem, które zabrałby sąd. Nie przyjmuj oferty w ciemno i nie podpisuj niczego poza aktem notarialnym. Sprzedaż udziału w nieruchomości zawsze wymaga formy aktu, a notariusz sprawdzi księgę i Twoje prawo do udziału.
W Inowrocławiu współwłasność ma swoje adresy. Najwięcej spraw dotyczy kamienic przy Nowym Rynku, gdzie stara zabudowa blisko centrum kosztuje w ofertach ok. 6 000 zł za metr, a częste spadki i współwłasność to codzienność. Podobnie jest w Śródmieściu, gdzie mieszkania w kamienicach, ok. 6 200 zł za metr po remoncie, bywają podzielone między kilku spadkobierców rozsianych po Polsce. Na Rąbinie, przy ok. 5 800 zł za metr, współwłasność to najczęściej mieszkanie po rozwodzie. Na Toruńskiem to domy przekazywane w rodzinie, gdzie trójka rodzeństwa ma po jednej trzeciej. W okolicznych gminach, w Kruszwicy, Pakości czy Gniewkowie, dochodzą do tego domy i działki po dziadkach, na które trudno znaleźć kupca nawet w całości.
Spadek to osobny przypadek. Dopóki nie ma działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami wszystkiego, co wchodzi w skład spadku. Sprzedaż udziału w samym mieszkaniu jest możliwa, ale przepisy o dziale spadku mogą ograniczyć jej skutki wobec pozostałych spadkobierców. Można też sprzedać udział w całym spadku, co wymaga aktu notarialnego i ma swoje konsekwencje, na przykład odpowiedzialność za długi spadkowe. Często najprościej jest połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności w jednej umowie albo jednej sprawie. Pamiętaj też o podatku: przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia może pojawić się PIT, a przy spadku liczy się też okres posiadania przez spadkodawcę. Swoją sytuację sprawdź u notariusza i doradcy podatkowego.
Wybór zaczyna się od jednego pytania. Czy pozostali współwłaściciele chcą i mogą się dogadać. Jeśli tak, idźcie razem do notariusza. Jeśli nie, a zależy Ci na pełnej wartości i masz czas, sąd da rozstrzygnięcie, tylko nie szybko. Jeśli chcesz zamknąć sprawę teraz, sprzedaj udział. W Inowrocławiu opisujemy te trzy drogi na stronie o zniesieniu współwłasności, a sam wykup opisuje strona o skupie udziałów w nieruchomościach. Jeśli współwłasność wzięła się ze spadku, zajrzyj też na stronę o skupie nieruchomości po spadku. Wycenę udziału dostaniesz od nas w 24 godziny i niczego Cię ona nie zobowiązuje. Możesz z nią wrócić do rodziny i jeszcze raz spróbować ugody, tym razem z konkretną liczbą na stole.