Wspólnota mieszkaniowa a sprzedaż mieszkania z długiem: kto płaci zaległości
Dług we wspólnocie rośnie po cichu. Zaczyna się od jednej niezapłaconej zaliczki na koszty zarządu, potem drugiej. Zarządca wysyła upomnienie, którego nikt nie otwiera, a po roku kwota z odsetkami jest na tyle duża, że trudno ją spłacić z bieżącej pensji. W tym momencie wiele osób myśli o sprzedaży mieszkania i od razu pojawia się pytanie: czy w ogóle mogę sprzedać lokal, skoro zalegam wspólnocie, i kto potem ten dług zapłaci. Odpowiedź jest prostsza, niż się wydaje, ale kilka szczegółów trzeba znać. Od nich zależy, ile pieniędzy zostanie Ci po sprzedaży i czy kupujący w ogóle zechce z Tobą rozmawiać.
Wspólnota to nie spółdzielnia. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali wyodrębnionych w budynku, czyli mieszkań z własną księgą wieczystą. Każdy z nich płaci zaliczki na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy i opłaty za media według uchwał wspólnoty. Spółdzielnia działa inaczej: zarządza swoimi zasobami, a mieszkańcy często mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czasem bez księgi. W Inowrocławiu wspólnotę spotkasz częściej w kamienicach w centrum, spółdzielnię na osiedlach z wielkiej płyty, choć bywa różnie. Jeśli nie wiesz, co masz, zajrzyj do aktu notarialnego albo księgi wieczystej. Odrębna własność lokalu oznacza zwykle wspólnotę. Zasady rozliczania długu przy sprzedaży są podobne, ale dokumenty wyglądają inaczej.
Dług co do zasady jest Twój, a nie mieszkania. Zaległe zaliczki wobec wspólnoty to zobowiązanie osoby, która była właścicielem, gdy powstały. Po sprzedaży dług nie przechodzi automatycznie na kupującego. Jest jednak kilka wyjątków. Jeśli wspólnota uzyskała wyrok i wpisała do księgi wieczystej hipotekę przymusową, mieszkanie odpowiada za dług niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Kupujący może też przejąć dług w umowie, ale rzadko ktoś się na to godzi. Szczegóły zależą od Twojej sprawy, dlatego przed aktem sprawdź je u notariusza albo prawnika. Nawet jeśli dług formalnie zostaje przy Tobie, wspólnota nadal może go dochodzić, także po sprzedaży. Sprzedaż mieszkania nie kasuje zobowiązania, tylko zmienia to, czym możesz je spłacić.
Kupujący i tak zapyta o zaległości. Nawet jeśli dług nie przechodzi na niego z mocy prawa, żaden rozsądny kupujący nie chce wchodzić do budynku, w którym poprzedni właściciel jest skłócony z zarządcą, a na księdze może pojawić się hipoteka. Dlatego prosi o zaświadczenie od zarządcy o braku zaległości albo o ich wysokości na dzień aktu. Bank kupującego, jeśli ten bierze kredyt, też lubi takie zaświadczenie widzieć. Ukrywanie długu nic nie daje, a może skończyć się sporem z kupującym już po akcie. Wychodzi najpóźniej przy akcie, a wtedy zaufanie kupującego jest już stracone. Lepiej od razu położyć na stół saldo i propozycję, jak zostanie spłacone z ceny.
Najprościej spłacić dług z ceny. Tak to wygląda u notariusza. Prosisz zarządcę o saldo zaległości z odsetkami na konkretny dzień. W akcie zapisuje się, że część ceny kupujący przelewa bezpośrednio na rachunek wspólnoty, a resztę na Twoje konto. Wspólnota dostaje swoje pieniądze, kupujący ma pewność, że nie przejmuje problemu, a Ty nie musisz zdobywać gotówki na spłatę przed sprzedażą. Jeśli jest hipoteka przymusowa, po spłacie wspólnota wydaje zgodę na jej wykreślenie. Ten sam mechanizm działa przy kredycie bankowym i przy zajęciu komorniczym. Jeśli wierzycieli jest kilku, każdy dostaje swoją kwotę osobnym przelewem, a notariusz zapisuje w akcie kolejność i wysokość wpłat.
Wspólnota może pójść dalej niż upomnienie. Przy zaległościach zarządca kieruje sprawę do sądu o zapłatę, a z wyrokiem albo nakazem zapłaty do komornika. Komornik może zająć wynagrodzenie, rachunek, a w końcu samo mieszkanie. Ustawa o własności lokali przewiduje też, że przy długotrwałych zaległościach wspólnota może w sądzie żądać sprzedaży lokalu na licytacji. To ostateczność, ale istnieje. Na licytacji cena wywołania jest niższa od wartości mieszkania, a z uzyskanej kwoty najpierw pokrywa się koszty. Dlatego z decyzją o sprzedaży nie warto czekać do ostatniego pisma. Koszty sądowe i komornicze doliczane są do długu, więc każdy etap windykacji zmniejsza to, co zostanie Ci po sprzedaży.
Media rozlicza się osobno. Zaliczki na wodę i ciepło wspólnota rozlicza zwykle okresowo, po odczycie liczników. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w trakcie roku, ustal z kupującym i zarządcą stan liczników na dzień wydania lokalu i spisz go w protokole. Wtedy wiadomo, kto płaci za zużycie przed, a kto po sprzedaży. Bez protokołu spór o kilkaset złotych potrafi ciągnąć się miesiącami. Zaliczki na fundusz remontowy, które już wpłaciłeś, zostają zwykle we wspólnocie i nie wracają do Ciebie przy sprzedaży, ale sprawdź uchwały swojej wspólnoty. Nadpłatę albo niedopłatę za media rozliczacie według tego protokołu.
Nie każdy kupujący przyjmie mieszkanie z długiem. Kupujący na kredyt zwykle chce mieszkania bez żadnych wpisów w księdze, a jego bank to sprawdzi. Jeśli na lokalu jest hipoteka przymusowa wspólnoty albo zajęcie komornicze, część kupujących odpada od razu, a reszta negocjuje cenę w dół. Średnia cena ofertowa mieszkania w Inowrocławiu to ok. 6 250 zł za metr, ale to cena z ogłoszeń, a mieszkanie z długiem i wpisami zwykle sprzedaje się z obniżką. Kupujący za gotówkę, w tym skup, nie potrzebuje zgody banku i może rozliczyć dług przy akcie od ręki. Płaci za to mniej niż cena ogłoszeniowa. Porównuj więc kwoty netto, czyli to, co faktycznie trafi na Twoje konto po spłacie wspólnoty, prowizji i miesiącach czekania.
W Inowrocławiu wygląda to różnie w zależności od dzielnicy. W kamienicach Śródmieścia, gdzie ceny ofertowe sięgają ok. 6 200 zł za metr, dług wobec wspólnoty łączy się często ze spadkiem albo z udziałami kilku osób i najpierw trzeba ustalić, kto może sprzedać. Przy Nowym Rynku, ok. 6 000 zł za metr, do tego dochodzą remonty części wspólnych, na które wspólnota podnosi zaliczki. Na Rąbinie, ok. 5 800 zł za metr, i w Mątwach, poniżej 5 500 zł za metr, częściej mamy do czynienia ze spółdzielnią, więc zamiast zaświadczenia od zarządcy wspólnoty potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni. Mechanizm rozliczenia przy akcie jest ten sam: saldo na dzień aktu, przelew z ceny, reszta dla Ciebie.
Podatek liczysz od ceny, a nie od tego, co zostanie po długach. To często zaskakuje. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, od dochodu płacisz 19 procent PIT, chyba że wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Nie zakładaj, że spłata zaległości z ceny zmniejszy podatek. Zapytaj doradcę, co w Twoim przypadku można odliczyć jako koszt sprzedaży, a czego nie. To zasady ogólne, więc przed sprzedażą potwierdź je u doradcy podatkowego, szczególnie jeśli mieszkanie dostałeś w spadku albo w darowiźnie.
Zanim zadzwonisz do kogokolwiek, zbierz trzy rzeczy. Numer księgi wieczystej mieszkania, ostatnie pismo od zarządcy albo wspólnoty z kwotą zaległości i informację, czy sprawa trafiła już do sądu albo do komornika. Z tym da się policzyć, ile zostanie Ci po sprzedaży. Jeśli masz też kredyt hipoteczny, dołóż ostatnie zaświadczenie z banku albo harmonogram spłat. Jeśli długu nie ma w księdze i jest niewielki, możesz spróbować sprzedać sam i rozliczyć go przy akcie. Jeśli jest hipoteka przymusowa, komornik albo kilku wierzycieli naraz, sprzedaż do kupującego z gotówką zwykle kończy sprawę szybciej.
W Inowrocławiu możesz sprawdzić to u nas. Jak rozliczamy zaległy czynsz i zaliczki przy akcie, opisujemy na stronie o skupie mieszkań z długiem w czynszu. Jeśli do długu wobec wspólnoty dochodzi kredyt albo komornik, zajrzyj na stronę o skupie zadłużonych mieszkań w Inowrocławiu. Przy lokalach spółdzielczych bez księgi przyda się strona o skupie mieszkań spółdzielczych, a pełną ofertę znajdziesz na stronie głównej naszego skupu nieruchomości w Inowrocławiu. Wycenę z rozpisaniem, ile trafi do wspólnoty, a ile do Ciebie, dostaniesz w 24 godziny. Nic nie podpisujesz, dopóki kwota Ci nie odpowiada.
Mieszkanie z długiem w czynszu: sprawdź, ile zostanie dla Ciebie