Jak sprzedać zadłużone mieszkanie w Inowrocławiu

Zacznij od jednej liczby. Zanim zaczniesz szukać kupca, dowiedz się, ile dokładnie jesteś winien i komu. W Inowrocławiu najwięcej zadłużonych mieszkań to lokale spółdzielcze z zaległym czynszem, głównie na Rąbinie, w Mątwach i na Piastowskiem. Kilkaset złotych miesięcznie zamienia się po dwóch, trzech latach w dług, od którego spółdzielnia nalicza odsetki i kieruje sprawę do sądu. Do tego dochodzi kredyt w banku, czasem pożyczka, czasem komornik z zupełnie innej sprawy. Większość ludzi, którzy do nas dzwonią, zna tylko jedną z tych kwot. Resztę odkrywamy razem, zaglądając do księgi wieczystej i pytając wierzycieli o salda.

Dług nie zabiera Ci prawa do sprzedaży. Dopóki jesteś właścicielem, możesz sprzedać mieszkanie, nawet jeśli w księdze wieczystej jest hipoteka banku albo wpis o wszczęciu egzekucji. Zajęcie komornicze nie odbiera własności. Oznacza tylko, że wierzyciel musi dostać swoje pieniądze, zanim obciążenie zniknie z księgi. Dlatego zadłużone mieszkanie sprzedaje się tak samo jak każde inne, z jedną różnicą: część ceny nie trafia do Ciebie, tylko prosto do wierzycieli. Nie musisz najpierw spłacać długu z oszczędności, których i tak nie masz, ani brać kolejnej pożyczki, żeby oczyścić księgę. Spłata dzieje się w tym samym momencie co sprzedaż. Zobacz, jak to wygląda krok po kroku.

Krok pierwszy to zaświadczenie. Przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym idziesz do spółdzielni po zaświadczenie o tym, komu przysługuje prawo do lokalu, i o wysokości zaległości w opłatach. Jeśli lokal nie ma księgi wieczystej, a na Rąbinie i Piastowskiem to częste, ten dokument zastępuje odpis księgi i jest podstawą całej transakcji u notariusza. Przy mieszkaniu we wspólnocie prosisz zarządcę o saldo zaległości na konkretny dzień. Zapytaj też o odsetki, bo kwota z ostatniego wezwania do zapłaty zwykle nie jest już aktualna. Jeśli nie masz siły chodzić po biurach, pełnomocnictwo pozwala zrobić to komuś innemu.

Krok drugi to pełna lista wierzycieli. Spółdzielnia rzadko jest jedyna. Sprawdź dział trzeci księgi wieczystej, gdzie wpisuje się zajęcia komornicze i ostrzeżenia, oraz dział czwarty, gdzie są hipoteki: bankowa, a czasem przymusowa, wpisana przez urząd skarbowy albo ZUS. Są też długi, których w księdze nie ma, na przykład pożyczki czy chwilówki. Te nie obciążają mieszkania bezpośrednio, ale jeśli trafią do komornika, mogą szybko się tam pojawić. Wszystko, co obciąża lokal, musi znaleźć się w rozliczeniu przy akcie, żeby po sprzedaży nikt się już nie zgłaszał do nowego właściciela.

Krok trzeci to kwoty na dzień aktu. Każdy wierzyciel podaje saldo na konkretny dzień, bo odsetki rosną codziennie. Bank wydaje promesę, czyli pismo z kwotą do spłaty i zobowiązaniem do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie. Komornik podaje kwotę potrzebną do zakończenia egzekucji razem z kosztami. Spółdzielnia albo wspólnota daje saldo zaległości z odsetkami. Najdłużej czeka się zwykle na promesę banku. Przy kilku wierzycielach ten etap zajmuje od kilku dni do kilku tygodni i to od niego zależy, kiedy możesz podpisać akt. Nie odkładaj rozmowy z bankiem na później. Zaświadczenie o saldzie kredytu możesz zamówić od razu, jeszcze zanim znajdziesz kupca, a przy zadłużonym mieszkaniu każdy zaoszczędzony tydzień to mniej odsetek.

Krok czwarty to akt u notariusza. W akcie zapisuje się cenę i to, jaka jej część idzie na który rachunek: tyle do banku, tyle do spółdzielni, tyle do komornika, a reszta na Twoje konto. Kupujący robi przelewy bezpośrednio do wierzycieli, więc nie musisz niczego pośredniczyć ani trzymać cudzych pieniędzy na swoim rachunku. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a wierzyciel składa wniosek o umorzenie egzekucji. Notariusz pilnuje, żeby kwoty się zgadzały i żeby kupujący wiedział, co przejmuje. Ty wychodzisz z kancelarii bez długu i z pieniędzmi, które zostały po spłatach.

Komornik zmienia tempo, nie zasady. Jeśli sprawa jest już w egzekucji, czas gra przeciwko Tobie, bo koszty rosną z każdym pismem. Kiedy komornik wyznaczy licytację, na pierwszym terminie cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania, na drugim dwie trzecie. Z tego, co uzyska licytacja, najpierw pokrywa się koszty egzekucji, a potem wierzycieli. Często zostajesz bez mieszkania i z resztą długu. Sprzedaż z wolnej ręki przed licytacją prawie zawsze daje więcej, bo cenę ustalasz Ty, a nie przetarg. Wierzycielowi zależy na pieniądzach, a nie na Twoim mieszkaniu, więc zgoda na taką sprzedaż jest zwykle do uzyskania. Warunek jest jeden: trzeba zdążyć przed przybiciem na licytacji, a na to potrzeba czasu na dokumenty.

Kupujący na kredyt zwykle odpada. Tu jest największy problem zadłużonych mieszkań na wolnym rynku. Większość kupujących w Inowrocławiu finansuje zakup kredytem, a bank niechętnie finansuje mieszkanie z wpisem o egzekucji albo z kilkoma hipotekami. Ogłoszenie wisi więc długo, a każdy miesiąc to kolejny czynsz i kolejne odsetki. Średnia cena ofertowa w mieście to ok. 6 250 zł za metr, ale to cena z portali, nie z aktów. Mieszkanie z długiem sprzedaje się z obniżką albo wcale. Kupujący za gotówkę, w tym skup, nie potrzebuje zgody banku, więc może zamknąć sprawę szybciej. Płaci za to mniej niż cena ogłoszeniowa i to trzeba powiedzieć wprost. Porównuj więc nie ceny z ogłoszeń, tylko kwoty netto: ile zostanie Ci po spłacie długów, prowizji, kolejnych miesiącach czynszu i ewentualnej obniżce przy negocjacjach. Dopiero wtedy widać, która droga jest dla Ciebie lepsza.

Inowrocław ma swoje zadłużone adresy. Na Rąbinie, największym osiedlu w mieście, wielka płyta kosztuje w ofertach ok. 5 800 zł za metr i sprzedaje się szybko, więc cena mieszkania zwykle z zapasem pokrywa dług czynszowy. W Mątwach, najtańszej części miasta, ceny są poniżej 5 500 zł za metr, więc zapas bywa mniejszy i tym bardziej liczy się czas. Na Piastowskiem problemem jest często brak księgi wieczystej przy lokalach spółdzielczych. W kamienicach Śródmieścia, gdzie ceny sięgają ok. 6 200 zł za metr, dług łączy się zwykle ze spadkiem albo z udziałami kilku osób. Wtedy najpierw trzeba ustalić, kto w ogóle może sprzedać. W okolicznych gminach, w Kruszwicy, Janikowie czy Pakości, kupujących jest jeszcze mniej niż w mieście, więc mieszkanie z długiem potrafi tam czekać na kupca bardzo długo.

Czasem dług jest większy niż mieszkanie. To najtrudniejszy przypadek i nie ma sensu go ukrywać. Jeśli suma hipotek i zajęć przekracza wartość lokalu, sprzedaż nie spłaci wszystkiego. Da się wtedy rozmawiać z wierzycielem o częściowej spłacie i zgodzie na wykreślenie wpisu, bo dla niego to często lepsze wyjście niż licytacja. W części spraw rozsądną drogą jest upadłość konsumencka. To decyzja na rozmowę z prawnikiem, nie z kupującym. Kolejność działań ma tu znaczenie, więc sprawdź swoją sytuację u prawnika, zanim cokolwiek podpiszesz.

Podatek też warto policzyć wcześniej. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, od dochodu płacisz 19 procent podatku PIT. Możesz go uniknąć, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe, czyli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Przy spadku liczy się też okres, przez który mieszkanie miał spadkodawca. To zasady ogólne. Swoją sytuację potwierdź u doradcy podatkowego, bo szczegóły zależą od tego, jak i kiedy mieszkanie trafiło do Ciebie.

Od czego zacząć jeszcze w tym tygodniu. Zbierz numer księgi wieczystej albo zaświadczenie ze spółdzielni i ostatnie pisma od wierzycieli. Jeśli długiem jest głównie zaległy czynsz, przeczytaj stronę o skupie mieszkań z długiem w czynszu w Inowrocławiu. Jeśli w sprawie jest już komornik i termin licytacji, zajrzyj na stronę o sprzedaży przed licytacją komorniczą. Całość procesu, łącznie ze spłatą wierzycieli z ceny u notariusza, opisuje strona o skupie zadłużonych mieszkań w Inowrocławiu. Wycenę z rozpisaniem, ile trafi do wierzycieli, a ile do Ciebie, dostaniesz od nas w 24 godziny i nic Cię ona nie zobowiązuje. Możesz z nią pójść do banku albo do spółdzielni i negocjować dalej na własną rękę. Wiele osób dopiero wtedy pierwszy raz widzi całą sprawę na jednej kartce.

Zadłużone mieszkanie w Inowrocławiu: sprawdź, ile zostanie dla Ciebie